Baunebenkosten
Baunebenkosten kennen und in die Bauplanung mit einbeziehen
Baunebenkosten
Als Baunebenkosten werden die Kosten bezeichnet, die rund um den Hausbau anfallen und weder im Grundstückspreis noch im Hauspreis enthalten sind. Tatsächlich wird die Höhe der Baunebenkosten oftmals unterschätzt, die rund 15 Prozent der für den Hausbau insgesamt aufzuwendenden Kosten ausmachen können. Die nachfolgende Liste gibt Auskunft darüber, welche Kosten beim Hausbau zu den Baunebenkosten gerechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass die Baunebenkosten in der Höhe variieren können, abhängig davon, ob es sich um ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder um eine Doppelhaushälfte beziehungsweise ein Reihenhaus handelt. Darüber hinaus gibt es je nach Grundstück auch regionale Unterschiede hinsichtlich der Höhe einzelner Baunebenkosten.
Abgrenzung der Baunebenkosten von den Kaufnebenkosten
Grundsätzlich sind beim Hausbau die Baunebenkosten von den Kaufnebenkosten zu unterscheiden, die beim Erwerb eines Grundstücks einschließlich seiner Bestandteile anfallen. Die Kaufnebenkosten betragen rund 5 bis 13 Prozent der Erwerbskosten, die jedoch reduziert werden können, wenn beim Hausbau auf die Inanspruchnahme eines Maklers verzichtet oder das Grundstück durch eine Erbschaft oder Schenkung übertragen wird.
Bei den Kaufnebenkosten handelt es sich im Einzelnen um diese Posten:
- 1. Grunderwerbsteuer für den Grundstückskauf
Abhängig vom jeweiligen Bundesland entfallen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises für ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil auf die Grunderwerbsteuer. - 2. Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch
Auch für die Eintragung in das Grundbuch werden Gebühren fällig, deren Höhe regional variieren und im Grundbuchamt erfragt werden können. Wird ein Grundstück geteilt, weil darauf eine Doppelhaushälfte oder Reihenhäuser gebaut werden sollen, kommen noch zusätzliche Gebühren für die Vermessung des Grundstücks hinzu. - 3. Maklerprovision
Wird ein Makler mit der Suche nach einem Grundstück beziehungsweise Bauplatz beauftragt, erhält er bei Zustandekommen eines Kaufvertrages eine Maklerprovision, die rund fünf bis sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer beträgt. - 4. Notarkosten
Der Kaufvertrag über ein Grundstück wird erst dann rechtskräftig, wenn ein Notar die Beurkundung vornimmt und der Eigentümerwechsel in das Grundbuch eingetragen worden ist. Ein Grundbucheintrag muss auch dann vorgenommen werden, wenn eine bereits bestehende Baufinanzierung von einer Bank auf eine andere übertragen wird. Die Tätigkeit eines Notars ist unverzichtbar. Die Notarkosten sind in einer Gebührenordnung festgeschrieben. Sie orientieren sich am jeweiligen Kaufpreis und betragen etwa ein Prozent der Kaufsumme.
Die beim Hausbau anfallenden Baunebenkosten im Überblick
Welche Posten zu den Baunebenkosten zählen, ist vom Gesetzgeber in § 22 Abs. 2 WertV (Wertermittlungsverordnung) festgeschrieben worden. Danach zählen die Kosten zu den Baunebenkosten, die neben den Kosten für das Grundstück und den "eigentlichen" Baukosten für die Planung und Ausführung des Bauvorhabens aufgewendet werden müssen, nämlich diese:
- 1. Kosten für die Beauftragung eines Architekten und Projekthonorare
Wer einen Architekten damit beauftragt, den Hausbau zu planen und durchzuführen, muss das Honorar in den Baunebenkosten berücksichtigen, wobei als Faustregel rund 12 bis 15 Prozent angesetzt werden. Wurde ein Grundstück noch nicht vermessen oder muss der für den Hausbau benötigte Platz noch eingezeichnet werden, entstehen hierfür weitere Kosten, da die Vermessung ausschließlich von einem Vermessungsingenieur einer öffentlichen Stelle oder von einem qualifizierten Ingenieursbüro durchgeführt werden darf. - 2. Behördliche Gebühren
Bevor der Hausbau beginnen kann, steht eine Reihe von Behördengängen an, wozu unter anderem der Bauantrag sowie die Baugenehmigung gehören. Diese werden nicht pauschal in Rechnung gestellt, sondern orientieren sich an der offiziellen Gebührenrechnung.
Zu den behördlichen Gebühren zählen auch die Erschließungskosten eines Grundstücks für die Kanalisation, für Wasser- und Abwasser, für den Strom und Gasanschluss, während der Bauherr für die Entsorgung des Bodenaushubs selbst aufkommen muss, sofern keine andere vertragliche Regelung gilt. Die Kosten steigen, wenn darüber hinaus das Anlegen einer Baustraße erforderlich wird, damit Baufahrzeuge Zugang zur Baustelle haben. - 3. Kosten für Versicherungen
Zu den Baunebenkosten zählen auch die Kosten für verschiedene Versicherungen, deren Abschluss nicht zwingend erfolgen muss, jedoch empfehlenswert ist. Dazu gehören unter anderem die Bauleistungsversicherung und die Bauherrenhaftpflichtversicherung.
Die Bauleistungsversicherung schützt den Bauherren vor Schäden am Baumaterial sowie am Roh- und Neubau, die während der Bauzeit auftreten. Nicht versichert sind unter anderem Schäden, die durch eine Explosion, einen Brand oder durch Blitzschlag verursacht werden. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung kommt bei Unfällen auf der Baustelle auf. Helfen jedoch Familienmitglieder, Freunde, Bekannte oder Verwandte am Bau, muss eine zusätzliche Unfallversicherung abgeschlossen werden. - 4. Anfallende Finanzierungskosten
Zu den Baunebenkosten zählen auch die Kosten, die im Rahmen der Immobilienfinanzierung, unter anderem für die Beratung und die Bereitstellung des Baukredits anfallen. Regelmäßig lässt der Baufinanzierer zur Absicherung eine Grundschuld im Grundbuch eintragen, die ebenfalls mit Kosten verbunden ist.
Da es sich bei den Baunebenkosten insgesamt um beträchtliche Summen handelt, ist es wichtig, deren Höhe vor dem Hausbau in Erfahrung zu bringen und in die Finanzplanung mit einzubeziehen.
